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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)
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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批
本報記者 彭小東 上海報導
時隔七年，浙江省商業集團有限公司（下稱「浙商集團」）4月25日選擇出售嘉凱城（000918.SZ）28.46%持股，放棄旗下唯一的上市平台。
梳理浙商集團接手內的七年，嘉凱城除了2009年實現凈利潤11.97億元、大幅增長102.65%外，後面六年連續下滑，2015年的業績快報甚至顯示虧損23.43億元。
公司董事會多次將業績下滑原因歸咎於經濟下行、房地產宏觀調控等因素。但21世紀經濟報導記者發現，嘉凱城在「房企再融資暫停」等背景下，自2009年以來基本使用債務融資，不斷增加的財務槓桿，導致巨額財務費用吞噬利潤。
2016年1月3理財型房貸 利率比較0日，公司2009年重組后的首次股權融資終於獲批，公告稱募集資金中的11.60億元將用於償還金融機構貸款，以此降低負債率與風險。
但直至控制權轉讓給恆大，嘉凱城上述融資尚未完成。
高負債
嘉凱城4月14日披露的業績快報顯示，公司2015年虧損23.43億元。這是嘉凱城重組以來的首次年度虧損，公司董事會稱，這是房地產行業毛利較上年下降幅度較大所致。
浙商集團入主的前六年，嘉凱城雖然業績連續下滑，但並沒有出現虧損的現象。嘉凱城在前幾年解釋業績下滑時經常提及宏觀調控等因素，但其實高負債帶來的財務費用，也是吞噬利潤的一個重要因素。
由於房地產行業的特殊性，整個行業的資產負債率都偏高。根據Wind數據統計76家房企的2015年報，有66家公司財務費用為正。其中財務費用10億元以上的有3家；財務費用在3億元至5億元之間的有9家，佔比接近12%。
截至發稿，嘉凱城2015年年報未披露，財務費用數額還不得而知。但是從2012年、2013年、2014年的數據看，財務費用分別為3.09億元、3.12億元、3.21億元，資產負債率分別為7理財型房貸 利率比較9.35%、81.49%、83.76%，在房企中較高。
21世紀經濟報導發現，嘉凱城的高負債除了地產行業的本身特點外，還與公司的融資方式有關。嘉凱城自2009年重組以來，一直沒有通過股權融資的方式募集資金，而完全依靠經營積累與債務融資。
「通過增加財務槓桿的方式有效推進了業務發展，但也導致資產負債率不斷提高。」嘉凱城董事會維基也在公告中不迴避資產負債率提高的事實。
熟悉地產行業的人士介紹，其實並非嘉理財型房貸 利率比較凱城不願意股權融資，而是監管部門在2010年起叫停了房企上市公司的再融資行為。直到2013年8月，新湖中寶（600208.SH）的定增募資通過證監會批准，塵封3年的房企再融資才得以破冰。
到了2015年，嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權融資，並於2016年1月30日獲證監會審核通過。
從相關方案看，嘉凱城擬募集39億元資金。除了用於「城市客廳」、杭州長河項目，還有11.6億元用於償還金融機構借款。根據相關會計準則，償還金融機構借款后，財務費用支出降低，將增加當期凈利潤。
浙商集團的官方媒體《浙商集團報》報導中，嘉凱城還表示，2016年要在確保39億元理財型房貸 利率比較定向增發成功的基礎上，爭取發行公司私募債，逐步改善融資結構，降低融資成本。
曾嘗試基金模式
嘉凱城的高負債背後，其實與去庫存緩慢有一定關聯。公司董事會曾在2014年報中表示，「去庫存」仍然是市場主旋律，房地產企業有望通過加速去化回籠資金、資本市場再融資等途徑緩解資金緊張的局面。
上海一位註冊會計師對21世紀經濟報導記者說，如果去庫存慢，將導致資金回籠慢，從而需要向金融機構借款經營，這導致了財務費用增加，減少上市公司當期利潤。
梳理公告發現，嘉凱城也採取過多種方式「去庫存」，甚至還嘗試過發起基金的模式。比如在2012年的商鋪銷售中，嘉凱城10個月僅售出「蘇綸場」項目14套商鋪，這讓嘉凱城不得不想辦法去庫存。當時公司巧妙地採用基金的模式進行套現。
2013年12月27日，嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司（下稱「凱思達」）發起設立嘉盈城鎮商業發展基金II期（下稱「嘉盈Ⅱ期基金」）。該基金規模10.3億元，華寶信託出資7.2億元認購70%優先份額，剩下30%由上海凱思達出資3.1億元認購。
組織架構搭建理財型房貸 利率比較完成之後，嘉凱城將蘇州「蘇綸場」項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金，收購單價為2.9萬元/㎡。雖然這一價格低於公司預售時的3.3萬元/㎡的售價，但畢竟藉此實現了資金回籠。
「嘉凱城用基金實現了商業地產項目套現。」房地產研究機構高通智庫曾評價說，這樣一個優質項目被迫套現實屬無奈。但是，當時嘉凱城去庫存太慢，又促使嘉凱城高槓桿發展，高額的財務費用勢必影響當期利潤，促使嘉凱城的資金鏈緊張。
一年後的2014年，凱思達實現營業收入5166.53萬元，自成立后首次實現盈利，稅後淨利潤為1169.71萬元。債務重壓如山中國激流行船
[2016-04-26]
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「中國首季GDP同比增長百分之六點七」的定心丸效應還未充分發揮，外間就已不斷質疑其沉重的債務問題。國際投資大鱷索羅斯再度唱衰中國的話音未落，英國媒體又指中國首季債務總額佔GDP比重高達百分之二百三十七，達到破紀錄水準。
眾所周知，一個國家或地區的負債比例與其經濟潛力密切相關，理論上，為刺激經濟增長，適當的負債是被允許的，也是必要的。更何況這些年全球都被凱恩斯主義經濟理論牽引，大多數國家的政府都認為，增加財政負債及將貨幣貶值，是推動經濟增長、緩解社會矛盾的有效手段，因而紛紛遵循此途前進。然而若果債務超出警戒線水位，控制不當的話，則可能引發危機。八年前由美國次貸風暴引爆的全球性金融與經濟危機，傷害面之大、影響程度之深，使全球至今仍難以擺脫陰影。眼下中國的情形又開始令人揪心：新一輪債務危機是否會率先在東亞上演。
中國經濟的確不乏烏雲蓋頂之處。首先，根據《金融時報》的統計，到今年三月底，中國的債務總額高達一百六十三萬億元人民幣，其負債率遠超新興國家，已與美歐看齊。其次，雖然首季GDP錄得百分之六點七的增幅，但這是在當局大開水喉刺激、融資總量較一年前急升一倍之下發生的，而且銀行的放貸絕大部分流入了樓市，使本已泡沫雲集的房地產市場「爆破」風險進一步推高，房地產綁架經濟的畸型結構並未扭轉，反而因政府強力推行「去庫存」而呈現階段性的加劇。再次，自去年下半年以來，鋼鐵、煤炭等「去產能」的重災區紛傳企業違約噩耗，進入四月以來，情形更顯嚴重。其中產煤大省山西多家大型煤炭企業出現債務違約或暫停、取消債券發行。而實際上，各地目前違約風險較高的債券總額高達七千億元人民幣，違約主體涵蓋民企、地方國企及央企。受此拖累，過去兩周以來，人民幣企業票據的孳息被不斷推高，引發垃圾債市場大規模的拋售潮。
另一方面，隨中國「去產能」步伐加快，鋼鐵出口增加對他國造成擠壓效應，國際上有聲音指責中國導致了全球鋼市危機，貿易戰風險驟升。
這些由點及面的「險情」，是現階段中國經濟轉型必經的痛苦歷程。有鑒於此，習李政府將未來一年的GDP增長率下調，並劃下一個彈性區間，是審時度勢後適應時局發展的務實之舉，同時也為是地方政府「減負」。而若重新審視，其實中國經濟也不乏亮點。其一，是中國金融與貨幣市場未完全開放，因而在應對債務方面的選擇相對多些。其二，中國居民的儲蓄率之高全球罕有，相應的償債潛力也較大；加之中國「熟人社會」的特點，往往使得居民個人能在類似償還房貸或度過失業期這類個人經濟危機時，獲得親友援手，客觀上也消減了不少社會風險。
其三，由上市公司狀況來看，雖然鋼鐵等企業出現巨虧，但紡織服裝、建材、醫藥生物、傳媒等行業的首季淨利卻大幅增長。另外，中國第三產業產值佔GDP總額的比重突破百分之五十六，與此同時，各地新登記企業以日均逾萬戶的速度增加，註冊資本總額更增長超七成，其中進入第三產業的超過八成，加上三月份全國出口出現由跌轉升的大逆轉，表明新經濟增長點的潛力正在釋放。因而，儘管當前債務壓頂看似中國難以承受的壓力，但若能穩住金融系統，同時處置好鋼鐵、煤炭等「去產能」企業的債務及分流人員的安置問題，在以時間換空間之下，以新增長點為引擎的中國經濟，不是沒有希望越維基過債務激流，迎來「柳暗花明」的「又一村」。值得提出的是，中國各地現有的債務中，有一個重要的組成部分，是地方官員當初為獲得自己陞遷的資本，不惜代價推動政績工程所導致的政府虧空。因此，北京在制定官員考核制度時，也應當將政府負債額納入考核指標，對決策錯誤者應依法、依規追究其領導責任，以杜絕地方政府好大喜功、拔苗助長或者寅吃卯糧式的項目決策與投資方式，避免再出現用納稅人的錢為官帽添彩、勞民傷財的怪情形。相關搜尋： 二胎房貸利率 銀行二胎房貸 銀行二胎房貸
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